Um ônus é uma reivindicação legal contra propriedade por dívida não paga. Não impede venda, mas deve ser resolvido para transferência de título limpa. Aqui está o roteiro.
| Tipo de Ônus | Caminho de Resolução |
|---|
| Hipoteca | Quitação no fechamento com recursos da venda (padrão) |
| HELOC/Segunda Hipoteca | Quitação no fechamento; pode precisar subordinação se não quitar |
| Ônus Fiscal (IRS/Estado/Propriedade) | Deve pagar integral; IRS pode liberar se recursos insuficientes (Form 14135) |
| Ônus Judicial | Negocie quitação; ordem judicial para vender livre/limpo; falência pode evitar |
| Ônus de Mecânico/Construção | Pague, caução, ou litigue validade |
| Ônus Condomínio | Pague no fechamento; carta de quitação necessária |
| Pensão Alimentícia | Deve pagar; coordenação com agência estadual |
Passos Críticos
- Busca de Título: Peça cedo — revela TODOS ônus (alguns vendedores desconhecem)
- Contate Credores: Obtenha demonstrações de quitação (válidas por 30 dias)
- Negocie: Alguns aceitam menos (judicial, mecânico)
- Seguro de Título: Banco do comprador exige; seguradora coordena limpeza de ônus
- Coordenação Fechamento: Agente de liquidação paga ônus dos recursos via cheques administrativos
- Liberações de Ônus: Registradas pós-fechamento (advogado vendedor acompanha)
Impacto na Venda
- Preço: Compradores podem descontar por transtorno/risco
- Prazo: Adiciona 2-6 semanas para negociações quitação, liberações
- Divulgação: Obrigatória na maioria estados — ocultar = fraude
- Financiamento Comprador: Banco exige título limpo; ônus = sem empréstimo
Situações Especiais
- Submerso (Ônus > Valor): Short sale (aprovação banco), deed-in-lieu, foreclosure
- Ônus Contestado: Caução (depósito 1,5x valor ônus em juízo) para vender agora, brigar depois
- Falência: Stay automático; trustee pode vender livre/limpo (Seção 363)
Equipe Profissional Essencial
- Advogado Imobiliário: Não negociável para vendas com ônus
- Corretor Experiente: Marketing "as-is com ônus divulgados"
- Empresa de Título: Resolução proativa de ônus
Não ignore ônus. Não desaparecem. Resolva cedo, precifique certo, divulgue totalmente, use profissionais. Maioria vendas com ônus fecham com sucesso com gestão adequada.
